Notera att inget jag skriver bör eller ska ses som finansiell rådgivning. Ta alltid dina egna affärsmässiga beslut och gör dina egna analyser. Investeringar på börsen är aldrig någon garanti för att tjäna pengar.

God dag vänner!

Det stormar i portföljen just nu. Idag är det SBB’s tur att att rapportera för det första kvartalet i år. Såklart lite nervöst då Intrum var bolaget som rapporterade igår varav kursen sjunk som en sten i havet. Vill du läsa hur det gick för Intrums första kvartal, klicka här. I det här inlägget tänkte jag gå igenom SBB’s (Samhällsbyggnadsbo. i norden) kvartalsrapport. Mina initiala förväntningar på bolagets prestationer under kvartalet är tyvärr inte super höga. Det kommer troligtvis vara mycket att ta in då bolaget har stormat fram och tillbaka under en längre period. Men det är bara vad magkänslan säger och det är viktigt att gå på fakta, så det är dags att dyka in i kvartalsrapporten.

Den första nyheten jag såg i morse var att SBB har aviserat en ny emission för bolaget på 2,63 miljarder SEK. En ny emission innebär att styrelsen i bolaget har beslutat att trycka nya aktier i bolaget för att ta in kapital. Då får befintliga aktieägare eller allmänheten köpa in sig i bolaget med nytryckta aktier som mer ofta än sällan brukar ha ett billigare pris än nuvarande aktiekurs. Anledningen till det rabatterade priset brukar bero på att man vill göra investeringen attraktiv. Anledningen till en nyemission kan vara många – Det kan t.ex. vara för att beta av skuld, finansera uppköp eller hålla bolaget flytande om det går med förlust. I SBB’s fall så tror jag det är för att beta av skuld.

I det här fallet så kommer SBB att emittera nya D-aktier (Jag själv äger inga stamaktier utan enbart D-aktier, tyvärr). Så det blir nog en kurssmäll jag får ta. Men om bolaget bibehåller sin utdelning över tid så kommer jag vara nöjd då det är en väldigt lukrativ direktavkastningen i bolaget just nu. Jag personligen tyckte att nyemissionen var oväntad då bolaget har finansierat sin skuldsättning igenom att sälja av fastigheter och gjort en avknoppning. Efter att jag läst ett PM ifrån analyshuset Carlsquare så verkar jag inte vara ensam om att vara oförberedd på nyheten. Men efter vidare eftertanke är det inte särskilt konstigt heller med tanke på hur fastighetssektorn har presterat sedan styrräntan började höjas. Vid slutet utav det första kvartalet så uppgick SBB’s likvida medel till 5,3 miljarder SEK. Analyshuset Carlsquare kommenterar nyemssionen med följande – ”..behovet av stärka koncernens soliditet samt kreditbetyg hos ratinginstituten”.

Förstås så kan en nyemission ses som ett tecken på svaghet i bolagets likviditet. Efter cirka 90 minuter efter börsen öppnade så handlades D-aktien ned med cirka 13 procent. Aktiekursen har nu återhämtat sig något och har enbart fallit 7,53% i skrivande stund. En ny emission är väldigt tråkigt på kortsikt då aktiekursen nästan alltid tar stryk, men det kan även vara positivt för bolaget om man zoomar ut och tittar på det breda perspektivet. Hur som helst, tycker jag det är en trist nyhet men om det är det som krävs så är det inte mycket att göra åt saken.

Iilja Batljan som är verkställande direktör över bolaget har under en intervju kommenterat nyemissionen med följande kommentar – ”Våra småsparare uppskattar utdelning och den här emissionen kommer att sänka den finansiella risken i bolaget och leverera bra utdelning till våra aktieägare – vi tycker att det är en win-win för alla våra aktieägare, plus att vi skapar mer likviditet till D-aktien, något som också kommer att bidra till aktien på lång sikt” när han fick frågan om nyemissionen kommer att få fullteckning med tanke på alla småsparare som sitter i bolaget.

Det som kan kommenteras om den här nyemissionen är att teckningskursen är 16 SEK per aktie. I skrivande stund står varje aktie i 11,9 SEK. Så man kan fråga sig hur dom ska nå en fulltecknad emission när man kan köpa in sig billigare igenom att köpa aktierna på börsen. Iilja Batljan fick faktiskt den här frågan i en intervju och svarade med att dom enbart har frågat huvudägare i bolaget och att direktavkastningen är så pass bra i D-aktien att dom tror att dom kommer att nöja sig med den höga avkastningen på cirka 12%. Hur utfallet blir får vi nog vänta och se. Men jag personligen hade inte tecknat en nyemission vid 16 SEK när kursen handlas under emissions-kursen. Men dom kanske vet något jag inte vet. Det som har blivit aviserat är kring nyemissionen är att Ilija Batljan, Sven-Olof Johansson, Arvid Svensson Invest AB och Lennart Schuss kommer att teckna aktier för cirka 430,2 miljoner kronor, motsvarande cirka 16,3 procent av nyemissionen.

Tidigare under veckan så har Nyhetsbyåran direkt rapporterat om att SBB sålde tre omsorgsfastigheter till Landskronahus dotterbolag Landskrona Verksamhetslokaler. Försäljningen utav de tre fastigheterna uppgick till ett värde av 150 miljoner SEK efter latent skatt. Såklart har Iilja Batljan även blivit intervjuad om det här. Under intervjun fick han frågan om varför SBB har valt att sälja av fastigheter inom omsorgen då dessa går under bolagets kärnverksamhet (Långa löpkontrakt, kommuner, säkra hyresgäster osv). Då svarade Iilja att dom tyckte att affären var bra då fastigheterna såldes i linje med bokfört värde och att det var en bra affär för båda parterna. Samt att fastigheterna hade kortare avtal, högre omkostnader och lägre marginaler. Utöver detta tilläger han att kärnverksamheten i SBB fortsätter att utvecklas väl. Dom som läste denna förra kvartalsrapporten kanske kommer ihåg att SBB inte hade aviserat ett försäljningsprogram, men diskuterat möjligheterna att avyttra fastigheter för 6 miljarder SEK. Det här verkar som det var en del utav programmet och att dom första fastigheterna är sålda. Anledningen till det här programmet är troligtvis för att beta av skuld, stärka kreditbetyg, sänka finansiell risk och hålla bolaget flytande. Fastighetsbolag är kända för att vara högt belånade och även om stora delar utav lånen har längre löptider och fasta räntor så händer det att vissa obligationer förfaller och bolaget behöver ta in nya lån och betala av skulder. Sedan är det nog en hög osäkerhet på obligationsmarknaden och det är bättre att vara förberedd. Som vi vet har SBB en del obligationer som förfaller och behöver finansieras. Snitt räntan är dock relativt låg.

SBB gör allt i sin makt för att minska skuldsättningen och stärka balansräkningen.

• Fortsätt diskussion om planer att notera SVEA fastigheter
• Nyemission utav D-aktier för 2,63 miljarder SEK.
• Avyttra fastigheter för 6 miljarder SEK.
• drip?

Bolagets finanser framgår i nedanstående tabell.

Nyckeltal	Q1 2023	Q1 2022
Hyresintäkter	1 725 mSEK	1 831 mSEK
Driftnetto	1 206 mSEK	1 256 mSEK
Förvaltningsresultat	187 mSEK	1 326 mSEK
Totala värdeförändringar fastigheter	-2 322 mSEK	2 362 mSEK
Totala värdeförändringar derivat	-1 199 mSEK	-341 mSEK
Resultat före skatt	-3 959 mSEK	3 472 mSEK
Nettoresultat	-3 898 mSEK	2 939 mSEK
Resultat per aktie	-4,00 SEK	1,86 SEK
Substansvärde EPRA NRV, per aktie	26,62 SEK	31,34 SEK

Efter en överblick på finanserna ser bilden tyvärr inte super rolig ut, det är inte något rekord kvartal att tala om direkt. Hyresintäkterna har kommenterats utav Iilja Batljan med följande kommentar – ”Detta motsvarar 600-700 miljoner kronor i högre intjäning på årsbasis. Driftnettot kommer fortsätta utvecklas starkt då hyresökningen från bostäderna, efter avslutad årlig förhandling, slår igenom från Q2 och framåt”. Med denna kommentar syftar han på att driftnetto:t ökat i jämförbart bestånd med 13,4% samt att hyresintäkterna ökade med 9,9%. I jämförelse med Q1 2022 så har driftnetto:t och hyresintäkterna däremot sjunkit. Samt att de årliga hyreshöjningarna kommer börja trilla in under Q2.

I sin tur har förvaltningsresultatet som är ett väldigt viktigt nyckeltal i ett fastighetsbolags finanser sjunkit enormt mycket. Förvaltningsresultatet var i Q1 2022 1 326 mSEK och i Q1 2023 187 mSEK. Iilja Batljan påvisar dock att förvaltningsresultatet är något missvisande. Av anledningen att förvaltningsresultatet exklusive valutakurs differenser och jämförelsestörande poster skulle uppgått till 816 mSEK. Vid enbart exkludering utav valutakurs differenser så hade förvaltningsresultatet blivit 670 mSEK.

Jag personligen tycker att SBB är ett oerhört komplext maskineri att förstå sig på. Det händer väldigt mycket och det är tydligt att Iilja batljan gör allt han kan för att försöka hålla bolaget flytande och på något sätt leverera mer värde. Det är tydligt att bolaget troligtvis växte för snabbt och har dragit på sig stora skulder som nu betas av igenom nyemission, försäljning utav fastigheter, notering utav SVE fastigheter, avknoppning utav det som inte tillhör kärnverksamheten och ev. ett DRIP upplägg för utdelningen. Jag har då inte tidigare under min korta period på börsen varit med om att så mycket händer på samma gång i ett bolag och det ska bli intressant att se vart allting slutar. Jag kommer i alla fall inte sälja av mina aktier, men kommer att fortsätta öka på mina innehav i andra bolag ett tag och se vad som händer med SBB. Om bolaget kan bibehålla sin utdelning till aktieägarna så är direktavkastningen just nu väldigt attraktiv. Men det är många frågetecken och jag tycker det är svårt att veta vart man har SBB.