Notera att inget jag skriver bör eller ska ses som finansiell rådgivning. Ta alltid dina egna affärsmässiga beslut och gör dina egna analyser. Investeringar på börsen är aldrig någon garanti för att tjäna pengar. Inlägget innehåller reklam ifrån Avanza.
Vill du öppna ett konto och börja spara hos Avanza? Klicka här.
God dag vänner!
Något som jag snubblade över idag när jag läste nyheterna på Dagens Industri. Var en artikel med titeln – ”Räntesmocka mot bostadsbolag – nu äts vinsterna upp”. Artikeln innehåller en del statistik kring de börsnoterade svenska fastighetsbolagens snitt räntor. Det är nog ingen nyhet för någon att räntorna har ökat markant de senaste året. Då ett flertal höjningar i styrräntan har utförts av Riksbanken. Styrräntan har höjts med 3 procentenheter på under 12 månader. Fastighetsbolag är extra känsliga mot räntehöjningar och därav har hela fastighetssektorn fått det tuffare på senare tid eller som media gillar att säga ”Sektorn har fått sig en rejäl smocka”. När räntan höjs så ökar fastighetsbolagens kostnader och det är inte lika roligt att förvärva nya fastigheter för att växa längre. Det sker inte längre lika många nyproduktioner utav fastigheter för det är inte lika lönsamt. Många fastighetsbolag tvingas istället att avyttra fastigheter, emittera aktier eller sänka sin utdelning för att minska sin skuldsättning. Det finns många olika sätt att minska skuldsättningen på och kollar vi på exempelvis SBB så har dom avyttrat en stor del fastigheter. Castellum har efter Akelius övertagande ställt in sin utdelning. Senast idag kom det en nyhet om att det svenska börsnoterade företaget Balder fick sänkt kreditbetyg utav Moody’s i Tisdags (igår). Enligt dagens industri har Balder fått ett riktigt skräpbetyg. Betyget sänktes ifrån Baa3 till Ba1. Minst sagt är det skakigt i fastighetssektorn på grund utav Riksbankens räntehöjningar.
Jag har sammanställt statistiken ifrån bolagens snitt räntor i nedanstående tabell.
| Bolag | 2022 (ränta, %) | 2021 (ränta, %) |
| Sagax | 1,7 | 1,4 |
| Hufvudstaden | 1,9 | 1,2 |
| Balder | 2,1 | 1,4 |
| SBB | 2,1 | 1,1 |
| Atrium Ljungberg | 2,2 | 1,7 |
| Wallenstam | 2,2 | 1,2 |
| Heba | 2,3 | 0,9 |
| Fabege | 2,4 | 1,6 |
| John Mattson | 2,5 | 1,4 |
| Wihlborgs | 2,6 | 1,3 |
| Castellum | 2,6 | 1,8 |
| K-fastigheter | 2,7 | 1,9 |
| Neobo | 2,8 | – |
| Trianon | 2,8 | 1,9 |
| Catena | 3,0 | 1,9 |
| Diös | 3,2 | 1,1 |
| Corem | 3,6 | 2,4 |
| Fastpartner | 3,7 | 1,6 |
| Cibus | 3,9 | 2,3 |
| NP3 | 4,2 | 2,5 |
Som vi tydligt kan se i ovanstående tabell så har de flesta fastighetsbolagen i fastighetssektorn fått förhöjda räntor vilket leder till öka kostnader. En procents ökad ränta kanske inte ser mycket ut pappret, men för stora fastighetsbolag med miljarder i lån så blir en sådan liten ökning väldigt påtagligt och det är oerhört mycket pengar som går till att betala räntekostnader. Fastighetsbolag trivs bäst i en lågräntemiljö eftersom lägre räntor leder till lägre kostnader. Har bolaget lägre kostnader så ökar bolagets intresse att förvärva nya fastigheter och växa. Ett lågränteklimat driver även upp fastighetspriserna då fastighetsmarknaden gynnas. När räntorna ökar så finns som sagt inte samma möjligheter till fastighetsförvärv och marknadens värderingar utav fastigheter sjunker. Många fastighetsbolag har lyckligtvis långa löptider på deras lån/obligationer med en fast ränta och dom förfaller inte förens om nått år. Förhoppningsvis har ränteläget återhämtat sig tills dess.
Det som däremot förbluffar mig är värderingarna i vissa bolag i förhållande tills dess substansvärde. Kollar vi på NP3 fastigheter som har den högsta snitträntan (4,2%) av alla dessa börsnoterade svenska fastighetsbolag. Så handlas bolaget även till den näst högsta premievärderingen på 59,95% substanspremie i sektorn. Det enda bolaget som handlas till en högre substanspremie är Sagax som har en substanspremie på 136,47%. Sagax har däremot en snittränta på 1,7 som är den lägsta i sektorn, men jag hade aldrig handlat ett fastighetsbolag till den premievärderingen. Substansrabatt och substanspremie ger såklart inte hela bilden och jag personligen är inte aktieägare i varken NP3 fastigheter eller Sagax. Så jag kan inte uttala mig om varför marknaden värderar dessa bolag till denna höga premie då jag inte har tillräckligt hög införståelse i bolagen. Men det gör mig förvirrad hur marknaden resonerar. Ser man över NP3’s senaste delårsrapport så har bolaget däremot levererat ett bra kvartal i jämförelse med andra fastighetsbolag och dom har klarat sig undan väldigt bra. I nedanstående punkt lista har jag tagit med några punkter ifrån rapporten. (Q4 2022 jämfört med Q4 2021).
- Hyresintäkterna ökade med 19%.
- Driftnettot ökade med 21,4%.
- Förvaltningsresultatet ökade med 1,1%.
- Substansvärdet ökade med 12,2%.
- Utdelning ökade med 16,3%.
- Resultat före skatt minskade med 92,3%.
- Resultat per aktie minskade med 97,3%.
- Nettoresultatet minskade med 94,3%.
Anser marknaden verkligen att bolaget med högst ränta i sektorn bör erhålla denna höga premie värdering i förhållande till substansvärdet? Är det för att bolaget växer så fort? Har bolaget ett så pass stadigt och starkt kassaflöde att räntehöjningarna inte är ett problem?